招商局蛇口工业区控股股份有限公司                    www.lhratings.com                 长入〔2025〕3174 号    长入资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份 有限公司主体永恒信用现象稀奇联系债券的信用现象进行追踪分析 和评估，敬佩保管招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体永恒信 用品级为 AAA，并保管“24 招商蛇口 GN001”                           “23 招商蛇口 GN002” “22 招商蛇口 GN004”“22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 MTN003A”“24 蛇口 04”                  “24 蛇口 03”                           “24 蛇口 02”                                    “24 蛇口 01” “23 蛇口 05”          “23 蛇口 04”                   “23 蛇口 03”                            “23 蛇口 02”                                     “23 蛇口 01” “22 蛇口 10”          “22 蛇口 09”                   “22 蛇口 07”                            “22 蛇口 06”                                     “22 蛇口 05” 的信用品级为 AAA，评级估计为踏实。    特此公告                             长入资信评估股份有限公司                             评级总监：                                  二〇二五年五月十六日                                      追踪评级答复   |   2                 声   明   一、本答复是长入资信基于评级方法和评级门径得出的功令发表之日的零丁见识陈 述，未受任何机构或个东谈主影响。评级论断及联系分析为长入资信基于联系信息和辛勤对 评级对象所发表的前瞻性不雅点，而非对评级对象的事实解说或鉴证见识。长入资信有充 分情理保证所出具的评级答复解任了真确、客不雅、平正的原则。鉴于信用评级干事脾气 及受客不雅条件影响，本答复在辛勤信息获取、评级方法与模子、异日事项预测评估等方 面存在局限性。   二、本答复系长入资信禁受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“该公 司”）委用所出具，除因本次评级事项长入资信与该公司组成评级委用关系外，长入资 信、评级东谈主员与该公司不存在职何影响评级行径零丁、客不雅、平正的关联关系。凭证控 股股东长入信用料理有限公司（以下简称“长入信用”                        ）提供的长入信用稀奇箝制的其他 机构业务开展情况，长入信用控股子公司长入赤谈环境评价股份有限公司（以下简称“联 合赤谈”    ）为该公司提供了非评级服务。由于长入资信与关联公司长入赤谈之间从料理上 进行了防止，在公司处理、财务料理、组织架构、东谈主员确立、档案料理等方面保持零丁， 因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，长入资信保证所出具的评级答复解任 了真确、客不雅、平正的原则。   三、本答复援用的辛勤主要由该公司或第三方联系主体提供，长入资信实践了必要 的遵法拜谒义务，但对援用辛勤的真确性、准确性和齐备性不作任何保证。长入资信合 理采信其他专科机构出具的专科见识，但长入资信分歧专科机构出具的专科见识承担任 何干事。   四、本次追踪评级赶走自本答复出具之日起至相应债券到期兑付日有用；凭证追踪 评级的论断，在有用期内评级赶走有可能发生变化。长入资信保留对评级赶走给以调遣、 更新、拆开与废除的职权。   五、本答复所含评级论断和联系分析不组成任何投资或财务淡薄，况且不应当被视 为购买、出售或持有任何金融家具的保举见识或保证。   六、本答复不成取代任何机构或个东谈主的专科判断，长入资信分歧任何机构或个东谈主因 使用本答复及评级赶走而导致的任何损失负责。   七、本答复所列示的主体评级及联系债券或证券的追踪评级赶走，不得用于其他债 券或证券的刊行行为。   八、本答复版权为长入资信整个，未经籍面授权，严禁以任何体式/表情复制、转载、 出售、发布或将本答复任何内容存储在数据库或检索系统中。   九、任何机构或个东谈主使用本答复均视为仍是充分阅读、判辨并应许本声明条件。                        招商局蛇口工业区控股股份有限公司                       名目                            本次评级赶走   前次评级赶走       评级时间          招商局蛇口工业区控股股份有限公司                           AAA/踏实   AAA/踏实                                                     AAA/踏实   AAA/踏实     GN004/22 招商蛇口 MTN003B/22 招商蛇口 MTN003A  口 04/23 蛇口 03/23 蛇口 02/23 蛇口 01/22 蛇口 10/22 蛇口     AAA/踏实   AAA/踏实 评级不雅点              长入资信评估股份有限公司（以下简称“长入资信”）对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）                的评级响应了公司在股东配景、开荒教学及品牌力方面上风仍权臣。追踪期内，公司地皮储备城市散布陆续优化，上                述名目加速公司资金盘活速率；公司财务政策保持得当，融资渠谈仍运动且融资成本低，公司金钱受限比例低，再融                资空间大。同期，长入资信也关心到房地产行业销售压力增大，公司名目销售受到一定的影响，此外公司开荒业务毛                利率陆续下跌，名目盈利空间缩减；公司金钱运营业务在建及拟建名目边界较大，异日有一定的老本开销压力等成分                对公司信用水平带来的不利影响。 评级估计              公司名目布局进一步优化，举座债务杠杆一般且再融资渠谈运动，评级估计踏实。                   可能引致评级上调的明锐性成分：不适用。                   可能引致评级下调的明锐性成分：公司在招商局集团中的定位下跌，且招商局集团对公司撑持力度权臣下跌；公                司举债延迟，债务杠杆权臣增多，偿债压力增大；公司大边界获取高价地块，以至名目吃亏严重；公司再融资渠谈受                阻。 上风 ?    公司股东配景强且对公司撑持力度大。公司动作招商局集团旗下城市概括开荒运营板块的旗舰企业，在名目资源获取及融资等方面      可获取招商局集团的有劲撑持。 ?    地皮储备连续优化，名目销售快，金钱运营收入为公司提供踏实现款流。追踪期内，公司连续优假名目城市布局，加大了中枢一二      线城市名目的获取，楼面均价呈增长态势，中枢区位的名目销售流速快，可加速公司资金盘活速率。此外，公司较大边界的金钱运营      收入能为公司提供踏实现款流。 ?    公司财务政策相对得当，融资渠谈运动。公司债务职守合适，债务结构合理，且融资成本陆续压降；公司金钱受限比例低，再融资      空间大，融资渠谈运动。 关心 ?    房地产市集启动存在一定不敬佩性，名目利润空间不停收窄，需关心名目去化及减值风险。房地产行业当今景气度低，异日房地产      市集启动存在一定不敬佩性。2022－2024 年，公司业务概括毛利率逐年下跌，利润空间不停缩减；此外受名目降价影响，公司金钱      减值损失边界大，对利润侵蚀严重。 ?    公司在建及拟建自持名目边界较大，且回收期较长，异日有一定老本开销需求。公司金钱运营业务回收期较长，且自持名目在建及      拟建边界较大，异日有一定老本开销需求。                                                                       追踪评级答复      |    1 本次评级使用的评级方法、模子 评级方法     房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 评级模子     房地产企业主体信用评级模子（打分表） V4.0.202208 注：上述评级方法和评级模子均已在长入资信官网公开露馅 本次评级打分表及赶走  评价内容        评价赶走       风险成分             评价要素             评价赶走                                         宏不雅和区域风险             2                         计议环境                                          行业风险               5   计议风险         A                         基础修养               1                        自己竞争力             企业料理               1                                          计分散析               1                                          金钱质料               2                          现款流             盈利智商               2   财务风险         F1                        现款流量               1                                     老本结构                    1                                     偿债智商                    2                      指令评级                                  aaa 个体调遣成分：                                                     --                     个体信用品级                                 aaa 外部撑持调遣成分：                                                   --                      评级赶走                                  AAA 个体信用现象变动施展：公司指令评级和个体调遣情况较前次评级均未发生变动。 外部撑持变动施展：公司外部撑持调遣成分和调遣幅度较前次评级未发生变动。 评级模子使用施展：评级映射关系矩阵参见公司最新露馅评级时间文献。 主要财务数据                              合并口径     项 目               2022 年             2023 年           2024 年 现款类金钱（亿元）                      864.64          889.53            1004.14   2022－2024 年公司现款流情况 金钱总数（亿元）                    8864.71           9085.08            8603.09 整个者权益（亿元）                   2844.40           2966.90            2867.45 短期债务（亿元）                       442.81          453.92             524.06 永恒债务（亿元）                    1665.54           1761.41            1780.80 沿途债务（亿元）                    2108.35           2215.32            2304.86 营业总收入（亿元）                   1830.03           1750.08            1789.48 利润总数（亿元）                     158.17            139.89              90.90 EBITDA（亿元）                     228.05          207.35             163.34 计议性净现款流（亿元）                    221.74          314.31             319.64 营业利润率（%）                        15.00             12.37            10.73 净金钱收益率（%）                        3.20              3.07             1.46 金钱欠债率（%）                        67.91             67.34            66.67 沿途债务老本化比率（%）                    42.57           42.75              44.56 流动比率（%）                        154.56          155.85             158.98 计议现款流动欠债比（%）                     5.23              7.38             8.27 现款短期债务比（倍）                       1.95              1.96             1.92 EBITDA 利息倍数（倍）                   2.08              2.20             1.92 沿途债务/EBITDA（倍）                   9.25             10.68            14.11                             公司本部口径      项 目              2022 年             2023 年           2024 年 金钱总数（亿元）                    3270.24           3411.11            3474.88 整个者权益（亿元）                    422.73            625.38             686.40 沿途债务（亿元）                    1131.62           1155.17            1203.93 营业总收入（亿元）                       11.32              3.31            16.85 利润总数（亿元）                         4.60             27.15           184.56 金钱欠债率（%）                        87.07             81.67            80.25 沿途债务老本化比率（%）                    72.80           64.88              63.69 流动比率（%）                        134.75          146.49             136.41 计议现款流动欠债比（%）                    -1.28              0.39            -1.04 注：1.本答复中部分所有数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入变成；除特别施展外，均指东谈主民币；2. 公司其他流动欠债中超短期融资券计入有息债务核算，永恒嘱咐款中有息部分计入有息债务核算 辛勤开头：长入资信凭证公司年报整理                                                                                   追踪评级答复        |   2 追踪评级债项无意             债券简称                      刊行边界（亿元）                     债券余额（亿元）                    到期兑付日 注：上述债券仅包括由长入资信评级且功令评级时点尚处于存续期的债券 辛勤开头：长入资信整理 评级历史          债项简称                债项评级赶走   主体评级赶走     评级时间         名目小组                评级方法/模子                   评级答复                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）       GN004/22 招商蛇口      MTN003B/22 招商蛇口                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企  MTN003A/23 蛇口 05/23 蛇口      AAA/踏实   AAA/踏实     2024/05/30   张超   赵兮                                       阅读全文                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                              AAA/踏实   AAA/踏实     2022/09/05   张超   赵兮                                       阅读全文      蛇口 MTN003B                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208） 注：上述历史评级名目的评级答复通过答复相连可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和评级模子均无版块编号 辛勤开头：长入资信整理                                                                                           追踪评级答复            |      3 评级名目组 名目负责东谈主：张超 zhangc@lhratings.com 名目组成员：赵兮 zhaox@lhratings.com   公司邮箱：lianhe@lhratings.com   网址：www.lhratings.com   电话：010-85679696             传真：010-85679228   地址：北京市向阳区开国门外大街 2 号中国东谈主保财险大厦 17 层（100022）                                                      追踪评级答复   |   4 一、追踪评级原因    凭证谋划法例要求，按照长入资信评估股份有限公司（以下简称“长入资信”                                     ）对于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以 下简称“公司”或“招商蛇口”）稀奇联系债券的追踪评级安排进行本次追踪评级。 二、企业基本情况    公司是招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”                           ）旗下城市概括开荒运营板块的旗舰企业，亦然招商局集团在国内枢纽 的中枢金钱整合及业务平台。1992 年 2 月 19 日，招商局集团全资缔造招商蛇口，注册老本为 2 亿元。2015 年 12 月 30 日，招商 蛇口采纳合并招商局地产控股股份有限公司并于深圳证券交易所上市，证券代码 001979.SZ。功令 2024 年底，公司股本 90.61 亿 元，招商局集团平直持有公司 50.84%股份、通过全资子公司招商局汽船有限公司持有公司 4.52%股份；公司本色箝制东谈主系国务院 国有金钱监督料理委员会（以下简称“国务院国资委”）                         。    公司主营房地产开荒业务、金钱运营和城市服务三伟业务板块。    功令 2024 年底，公司金钱总数 8603.09 亿元，整个者权益 2867.45 亿元（含少数股东权益 1757.38 亿元）                                                                    ；2024 年，公司杀青 营业总收入 1789.48 亿元，利润总数 90.90 亿元。    公司注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时期广场；法定代表东谈主：蒋铁峰。 三、债券无意及召募资金使用情况    功令 2025 年 3 月底，公司由长入资信评级的存续债券见下表，召募资金已沿途使用；除部分债券未到初度付息日外，其余债 券均已正常付息。                       图表 1 • 功令 2025 年 3 月底公司由长入资信评级的存续债券无意（单元：亿元）            债券简称                  刊行边界             债券余额               到期兑付日 辛勤开头：长入资信凭证 Wind 整理 四、宏不雅经济和政策环境分析 稳中求进干事总基调，国民经济启动总体安祥。宏不雅政策肃穆落实中央经济干事会议和 4 月、7 月、9 月政事局会议精神，裁减实 体经济融资成本，财政政策连续加码，鼓吹经济体制修订，加速老本市集“1+N”政策体系修复，弃取多种措施踏实楼市股市。                                                                   追踪评级答复          |   5 三季度增长 4.6%，四季度增长 5.4%。9 月 26 日中央政事局会议部署一揽子增量政策，四季度 GDP 同比增速显著回升。信用环境 方面，东谈主民银行先后四次实施相比紧要的货币政策调遣。诓骗多种货币器具，促进社会融资边界合理增长；缔造科创再贷款、保险 性住房再贷款、两项老本市集撑持器具；教悔债市利率，保持汇率踏实。东谈主民银行 2025 年将落实好箝制宽松的货币政策，择机降 准降息，加速金融修订设施，作念好金融五篇大著述，进一步为稳楼市股市提供流动性资金撑持。   估计 2025 年，出口可能受阻，加速经济体制修订、扩大内需、促进转型的任务愈加进攻。2025 年经济增长宗旨依然有智商保 持在 5.0%傍边，要落实好二十届三中全会决定，加速开释中永恒增长动能。宏不雅政策要按照 12 月政事局会议安排，落实好愈加积 极的财政政策和箝制宽松的货币政策，不停鼓吹 9 项干事任务，将扩大破钞动作经济干事重心。   齐备版宏不雅经济与政策环境分析详见《宏不雅经济信用不雅察（2024 年年报）                                     》。 五、行业分析 存去化周期出现下跌拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重心。“稳住楼市”宗旨下，促进房地产市集止跌回稳或是异日 政策优化主标的，利好政策有望陆续开释，但住户收入预期和信心尚未收复，估计 2025 年行业销售面积降幅收窄，陆续筑底；在 销售弱复苏以及房企资金有限情况下，估计 2025 年地皮市集将陆续缩量，但中枢城市中枢区域地皮资源仍将保管高热度。齐备版 房地产行业分析详见《2025 年房地产行业分析》                        。 六、追踪期主要变化 （一）基础修养   公司主要业务在边界和品牌影响力方面具有很强的上风。公司过往信用现象情况雅致   公司以“中国稀奇的城市和园区概括开荒运营服务商”为计谋定位，围绕开荒业务、金钱运营和城市服务三类业务提供家具及 服务，其中开荒物业为公司主要的盈利开头。在行业景气度下行的配景下，公司竞争实力突显，在行业中的竞争实力连续栽植。 心城市均有名目布局，连年来跟着房地产城市的连续分化，公司连续加大在中枢城市中枢区位名目的布局，拿地均价连续栽植， 新获取的名目拿地成本合理，名目盈利空间尚可，且上述名目主要位于公司的中枢 10 座城市，去化速率较快，可有用栽植公司的 资金盘活速率。但公司部分存量名目位于三四线城市，且由于其时拿地竞争热烈，拿地成本较高，上述这些城市的名目连年来计提 了部分减值，且销售流速的下跌影响了公司资金的正常盘活。举座看公司名目获取成本合理，名目盈利智商尚可。公司家具力获取 上海揽阅等共 10 个名目入选 2024 年寰宇十大高端/轻奢/品性作品榜单。凭证公司 2024 年报，公司在西安、长沙、合肥、南通、 徐州等五城销售金额排行位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成皆、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排行前五； 公司在上述城市的品牌上风权臣。此外，公司金钱运营业务边界较大，涵盖长入买卖、产业办公、公寓旅馆及荒芜物业等多种业态， 待改善。                         ，功令 2025 年 4 月 9 日，公司无未结清不良信贷纪录，已结清信贷中包   凭证中国东谈主民银行征信系统查询的《企业信用答复》 含 1 笔关心类短期借款和 1 笔关心类银行保函，均已兑付。总体看，公司过往债务践约情况雅致。凭证公司过往在公开市集刊行债 务融资器具的本息偿付纪录，未发现公司存在过时或背约纪录，历史践约情况雅致。功令本答复出具日，长入资信未发现公司本部 在中国证监会证券期货市集失信信息公开查询平台、国度工商总局企业信息公示系统、国度税务总局的紧要税收作歹案件信息公 布栏、最高手民法院失信被实践东谈主信息查询平台和信用中国查询平台中存在不良信用纪录。 （二）料理水平 朱文凯为公司总司理。                                                         追踪评级答复     |   6      蒋铁峰，男，1973 年出身，高档工程师，毕业于华中理工大学土木匠程系建筑工程专科，获学士学位，后就读于清华大学， 获工学硕士学位。历任招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”                                  ）南京公司总司理助理、副总司理、总司理；公司上 海公司总司理、华东区域常务副总司理、华东区域总司理、江南区域总司理；公司副总司理、总司理。      朱文凯，男，1967 年出身，高档经济师，毕业于武汉理工大学交通运载料理工程专科，获硕士学位。历任蛇口招商港务股份 有限公司总司理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总司理；招商地产策划部司理、营销中心总司理；招商地产总司理助理、副 总司理；公司常务副总司理；招商局海南开荒投资有限公司党委通告、总司理。      追踪期内，公司里面箝制轨制及处理结构未发生紧要变化。 （三）计议方面 一步向一线城市聚焦。异日一年，估计公司新开工边界陆续下跌，但齐全边界保管高位，公司仍将保管一定例模的老本开销。公 司金钱运营业务为公司提供踏实现款流，但在建自持物业有一定老本开销需求，且跟着市集竞争加重，异日名目计议有一定不确 定性。公司城市服务收入连续增长，可为公司提供一定的利润。      公司业务仍以房地产开荒为主，金钱运营和城市服务也有一定例模。2024 年，公司开荒业务收入变动不大，受行业下行影响， 毛利率陆续下跌；磋议到行业基本面情况未能改善，估计异日一年毛利率仍将下跌。公司金钱运营收入同比增长 20.53%，毛利率 处于较低水平，盈利智商差；公司城市服务收入小幅增长，毛利率同比上涨 2.23 个百分点，主要系公司优化组织结构，提质增效 所致。                         图表 2   • 2022－2024 年公司营业总收入及毛利率情况（单元：亿元）      业务板块               收入          占比        毛利率           收入         占比        毛利率       收入         占比        毛利率 开荒业务          1655.64      90.47%        21.06%   1539.57     87.97%    17.08%   1563.61     87.38%       15.58% 金钱运营            42.20       2.31%    -11.74%        59.32      3.39%     3.38%     71.50      4.00%        1.35% 城市服务           132.19       7.22%         6.46%    151.19      8.64%     8.64%    154.37      8.63%       10.87% 所有            1830.03     100.00%        19.25%   1750.08    100.00%    15.89%   1789.48    100.00%       14.61% 注：尾差系四舍五入变成 辛勤开头：公司年报      开荒业务方面，2024 年，行业市集环境未见好转，公司大幅缩减拿地边界，权益口径拿地开销约为 335 亿元，同比大幅下跌 司在上海获取名目较多，主要长入在上海宝山、静安、徐汇和松江等地。功令 2024 年底，公司权益口径地皮储备（贪图计容建筑 面积-累计齐全计容面积）1635.23 万平方米，一二线城市名目占比高。                                   图表 3    • 功令 2024 年底公司权益口径地皮储备情况                           辛勤开头：公司年报                                                                                       追踪评级答复          |       7 取名目面积连续下跌，异日一年新开工面积将陆续下跌，但在保交楼任务下，公司名目齐全边界下跌幅度估计较小，公司地产开荒 业务仍将保管一定例模的老本开销。                                        图表 4 • 公司拿地、开荒及销售情况                     名目                        2022 年              2023 年             2024 年 昔日新增地皮储备建筑面积（万平方米）                                      726                 590                         225 昔日新增地皮平均成本（元/平方米）                                      17617               19220                       21600 全口径地价开销额（亿元）                                           1279                 1134                        486 新开工面积（万平方米）                                             898                 664                         436 齐全面积（万平方米）                                             1312                1372                         1151 销售面积（万平方米）                                              1194               1223                         936 销售金额（亿元）                                               2926                2936                        2193 销售均价（万元/平方米）                                            2.45                2.40                        2.34 注：上述数据为全口径数据 辛勤开头：长入资信凭证供公司年报整理     公司销售孝敬仍以一二线城市为主，2024 年，公司销售功绩主要由上海、北京、深圳、成皆、杭州、西安以及合肥等中枢 10 城孝敬。2024 年，行业景气度陆续下行，公司全年销售金额同比下跌 25.31%，高于行业平均降幅（行业新建商品房销售额同比下 降 17.1%）        ，公司在克而瑞 2024 年全口径销售榜中仍排行第五。磋议到行业景气度未见显著好转，以及公司缩减新名目拓展力度， 估计公司异日一年销售承压，但在行业中的举座排行估计变动不大。     公司金钱运营业务涵盖长入买卖、产业办公、公寓旅馆及荒芜物业等六种业态的物业运营及金钱料理。2024 年，公司新入市 营情况看，除写字楼出租率较低外，其余业态物业出租率均保持较高水平，但公司金钱运营业务毛利率很低，盈利智商差。磋议到 公司在建出租物业边界仍较大，异日公司金钱运营业务边界将陆续栽植。但国内写字楼空置率较高，且在建名目相应的老本开销需 求也较大，需关心上述风险。                                 图表 5 • 公司主要金钱运营业务情况（单元：万平方米、亿元）              地皮出租                   可出租地皮面积            出租收入                  平均出租率                地皮                              185              1.25                   93.31%            出租物业类别                    可出租面积             出租收入                  平均出租率                公寓                              133             13.06                   84.24%               写字楼                              117              8.41                   67.76%               产业园                              178              8.46                   86.49%                买卖                              182             18.49                   91.06%                其他                               37              2.49                   91.58%           出租性物业所有                              648             50.90                   84.03%              旅馆计议                     客房套数             计议收入                    入住率                旅馆                             3726              9.82                              --     注：数据节点为功令 2024 年底或 2024 年     辛勤开头：长入资信凭证公司年报整理     物业料理方面，功令 2024 年底，公司控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”，公司持股 比例为 47.45%）物业料理面积 3.65 亿平方米，其中非住宅类物业料理面积 2.27 亿平方米，住宅类物业料理面积 1.38 亿平方米； 从名目开头看，来自第三方在管面积 2.33 亿平方米，来自关联方在管面积 1.32 亿平方米；2024 年，公司新签年度左券 40.29 亿元。     公司发展计谋较为明晰。                                                                             追踪评级答复            |           8 开荒与高品性服务的新发展气象。      开荒业务方面，公司聚焦中枢城市中枢肠段优质名目，效用栽植家具品性及服务质料，促去化持回款，鼎力鼓吹公司存量金钱 盘活；疼爱留意计议风险，确保安全坐褥安祥可控。金钱运营方面，加强自己运营智商修复，通过业态协同及成本管控，打造标杆 名目，栽植金钱价值。物业服务方面，深耕上风赛谈，打造主营业务联系多元化生态，通过加强科技应用赋能里面料理提效，不停 栽植服务质料和计议赶走。 （四）财务方面      德勤华永管帐师事务所（特殊平素合伙）对公司 2022－2024 年财务报表进行审计，并出具了尺度无保钟情见的审计论断。      追踪期内，公司货币资金较富余，存货中开荒家具占相比高，名目去化受到一定影响；公司和谐开荒边界较大，其他应收款 计提一定减值准备；公司投资性房地产再融资空间大。公司债务杠杆水平合适，且期限结构和融资结构合理。追踪期内，公司资 产减值损构怨信用减值损失对利润侵蚀较大，估计异日一年盈利目的难以改善。2024 年，公司计议行为现款流陆续净流入，估计 异日一年仍将保持净流入状态。      公司和谐表情开荒名目较多，金钱以货币资金、存货、其他应收款、永恒股权投资和投资性房地产为主。功令 2024 年末，受 名目连续去化结转影响，公司金钱边界小幅下跌。其中公司货币资金边界保持增长且较富余；其他应收款主要为和谐名目走动款， 部分名目由于销售不畅计提一定例模减值准备；公司存货边界同比降幅较大，主要系公司新获取名目边界下跌重迭名目结转边界 较大所致，受行业景气度影响，公司 2024 年底存货中完工开荒家具占相比上年底栽植 3.91 个百分点至 23.39%，占比略高，公司 存货累计计提减值准备 74.29 亿元，刻下寰宇平均房价仍处于下行态势，公司名目赚钱智商估计将陆续下跌；公司永恒股权投资系 和谐名目；投资性房地产给与成本法计量，其顶用于贷款典质的账面价值占比为 13.55%，再融资空间大。公司受限金钱主要为存 货和投资性房地产，功令 2024 年底受限比例仅 10.28%。                         图表 6       • 公司主要金钱情况（单元：亿元）           名目                        金额             占比           金额             占比           金额             占比 流动金钱                     6551.87       73.91%       6639.60        73.08%        6141.66          71.39% 货币资金                      862.43           9.73%     882.90            9.72%     1003.51           11.66% 其他应收款（所有）                1267.78        14.30%      1184.30         13.04%       1078.74           12.54% 存货                       4115.49        46.43%      4167.02         45.87%       3691.83           42.91% 非流动金钱                    2312.84       26.09%       2445.49        26.92%        2461.43          28.61% 永恒股权投资                    746.44           8.42%     801.42            8.82%      765.04            8.89% 投资性房地产                   1198.87        13.52%      1270.28         13.98%       1328.70           15.44% 金钱总数                     8864.71       100.00%      9085.08        100.00%       8603.09          100.00% 注：表中占比为占总金钱比例 辛勤开头：长入资信凭证公司年报整理      功令 2024 年末，公司整个者权益较岁首小幅下跌 3.35%至 2867.45 亿元，主要系公司偿还部分永续债所致；公司整个者权益 中实收老本、其他权益器具、老本公积、未分派利润和少数股东权益占比分别为 3.16%、4.20%、7.14%、22.42%和 61.29%。      公司欠债以有息债务、左券欠债和其他嘱咐款为主。公司其他嘱咐款主要为公司嘱咐长入营企业的走动款、公司子公司的少数 股东稀奇他和谐标的子公司提供的垫付款和借款。2024 年末，公司沿途债务较岁首增长 4.04%至 2304.86 亿元，其中短期债务占      凭证公司 2024 年年报，公司融资结构中银行借款占 63%、债券占 28%、信赖稀奇他占 9%，融资结构合理；期限结构看，1 年 之内到期债务占 23%、1~2 年占 28%、2~3 年占 29%、3 年以上占 21%，期限结构合理。2024 年末，公司概括伙金成本 2.99%，较 岁首裁减 48BP，保持行业最优水平。举座看，公司债务杠杆水平合适，期限结构合理。                                                                                追踪评级答复         |        9                        图表 7      • 公司主要欠债情况（单元：亿元）          名目                       金额              占比                     金额             占比                    金额               占比 流动欠债                   4239.10           70.41%               4260.24            69.63%             3863.08            67.35% 其他嘱咐款（所有）              1313.46           21.82%               1159.43             18.95%             970.88             16.93% 一年内到期的非流动欠债             390.34             6.48%               392.65              6.42%             496.55              8.66% 左券欠债                   1449.22           24.07%               1615.33             26.40%            1419.52             24.75% 非流动欠债                  1781.21           29.59%               1857.94            30.37%             1872.56            32.65% 永恒借款                   1210.74           20.11%               1187.71             19.41%            1257.77             21.93% 嘱咐债券                    397.49             6.60%               513.27              8.39%             469.00              8.18% 欠债总数                   6020.31          100.00%               6118.18            100.00%            5735.64            100.00% 注：表中占比为占总欠债比例 辛勤开头：长入资信凭证公司年报整理 用减值损失边界增多所致。公司金钱减值损构怨信用减值损失所有边界大，对公司利润产生一定侵蚀，磋议到刻下房价处于下跌趋 势，公司存续名目仍有减值计提可能。公司主要盈利目的陆续下跌，举座发扬差。磋议到房价下跌、行业销售流速下跌等成分影响， 估计公司异日一年主要盈利目的仍难以改善。                                  图表 8      • 公司盈利智商情况               名目                     2022 年                             2023 年                            2024 年 营业总收入（亿元）                                          1830.03                           1750.08                            1789.48 营业成本（亿元）                                           1477.75                           1472.04                            1528.12 期间用度（亿元）                                             84.79                             77.73                              81.89 金钱减值损失（亿元）                                          -50.45                            -22.76                             -44.84 信用减值损失（亿元）                                          -14.14                             -1.42                             -15.50 投资收益（亿元）                                             20.17                             24.81                              38.92 利润总数（亿元）                                            158.17                            139.89                              90.90 营业利润率（%）                                             15.00                             12.37                              10.73 总老本收益率（%）                                             2.67                                 2.41                            1.51 净金钱收益率（%）                                             3.20                                 3.07                            1.46 辛勤开头：长入资信凭证公司财务答复整理 公司异日一年计议行为现款流仍将保持净流入状态。公司投资行为现款流转为净流入状态，主要系走动款净流入边界大幅增长所 致。公司筹资行为现款流净额保持净流出状态，且净流出边界增多，主要系名目公司支付的非控股股东前期垫款边界降幅更大所 致。                       图表 9       • 公司现款流量颜料况（单元：亿元）             名目               2022 年                               2023 年                               2024 年 计议行为现款流入小计                             2078.81                                   2104.23                                1728.06 销售商品、提供劳务收到的现款                         1884.26                                   1976.32                                1612.16 计议行为现款流出小计                             1857.07                                   1789.92                                1408.42 计议现款流量净额                                221.74                                    314.31                                 319.64 投资行为现款流入小计                              346.53                                    274.88                                 185.56 投资行为现款流出小计                              446.67                                    397.29                                 153.99 投资行为现款流量净额                             -100.14                                   -122.41                                  31.58                                                                                                   追踪评级答复           |         10 筹资行为前现款流量净额                         121.60                  191.90                          351.21 筹资行为现款流入小计                         1915.47                 1786.09                         1341.44 筹资行为现款流出小计                         1974.22                 1959.62                         1575.49 筹资行为现款流量净额                          -58.74                 -173.53                         -234.05 辛勤开头：长入资信凭证公司财务报表整理     公司短期偿债目的发扬较好，永恒偿债目的发扬一般，公司或有风险小。                               图表 10    • 公司偿债目的      名目               目的               2022 年            2023 年               2024 年             流动比率（%）                             154.56               155.85                 158.98             速动比率（%）                              57.47                58.04                  63.42 短期偿债目的             计议现款/短期债务（倍）                          0.50                 0.69                   0.61             现款类金钱/短期债务（倍）                         1.95                 1.96                   1.92             计议现款/沿途债务（倍）                          0.11                 0.14                   0.14 永恒偿债目的             计议现款/利息开销（倍）                          2.08                 2.20                   1.92 注：计议现款指计议行为现款流量净额 辛勤开头：长入资信凭证公司财务答复整理     公司短期偿债目的发扬较好，永恒偿债目的发扬一般。磋议到公司概括实力仍很强，再融资智商强，公司本色偿债智商极强。     功令 2024 年底，公司无对外担保。     未决诉讼方面，功令 2024 年底，公司无紧要未决诉讼。     凭证公司 2024 年年度答复，功令 2024 年底，公司获取的银行授信额度所有 2847 亿元，授信额度富余。     公司本部口径金钱以其他应收款和对外投资为主；公司本部债务杠杆较高，但本色偿债压力不大。     功令 2024 年底，公司本部金钱仍以其他应收款和永恒股权投资为主，其中货币资金保持较大边界，较岁首小幅增长 5.22%至 公司本部沿途债务老本化比率为 63.69%，杠杆较高，但偿债压力不大；公司本部整个者权益为 686.40 亿元，较岁首大幅增长 9.76%。 流量净额-17.95 亿元，投资行为现款流量净额 18.97 亿元，筹资行为现款流量净额 13.63 亿元。 （五）ESG 分析     公司详实安全坐褥与环保参加，积极实践动作央企的社会干事，处理结构和内控轨制完善。举座来看，当今公司 ESG 发扬较 好，对其连续计议无负面影响。     环境方面，动作房地产企业，公司累计绿色建筑认证名目数目 518 个，占比为 70.77%，其中超低/近零/零能耗名目为 35 个。 公司 2024 年清洁动力耗用量 441.86 万千万时，温室气体排放总量为 32.52 万吨二氧化碳当量，概括能耗为 0.0053 吨尺度煤/万元， 概括水耗为 0.2758 吨/万元。     社会干事方面，2024 年，公司征税总数 218.98 亿元，为昔日征税信用 A 级征税；公司东谈主职工总东谈主数 49501 东谈主，培训时长达到     公司设有挑升的 ESG 管治部门或组织，每年发布《社会干事答复》                                    ，ESG 信息露馅质料高，ESG 风险料理体系完善。                                                                          追踪评级答复        |        11 七、外部撑持      招商局集团业务多元，概括实力极强。      招商局集团前身系汽船招商总局，创立于 1872 年，是一家业务多元的概括企业，概括实力极强；业务主要长入于概括交通、 特质金融、城市与园区概括开荒运营三大中枢产业，并正杀青由三大主业向实业计议、金融服务、投资与老本运营三大平台转念。      公司是招商局集团的枢纽子公司，招商局集团给予公司有劲的撑持。      公司动作招商局集团旗下城市概括开荒运营板块的旗舰企业，是招商局集团内唯独的地产金钱整合平台及枢纽的业务协同平 台，概括实力强。自成立以来，公司得到招商局集团屡次增资，老本实力有所栽植。此外，在招商局集团的和谐匡助下，公司获取 了深圳等区域大片优质地皮，为后续名目开荒提供撑持。 八、追踪评级论断      基于对公司计议风险、财务风险、外部撑持及债项条件等方面的概括分析评估，长入资信敬佩保管公司主体永恒信用品级为 AAA，保管“24 招商蛇口 GN001”“23 招商蛇口 GN002”“22 招商蛇口 GN004”“22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 MTN003A”“24 蛇口 04”“24 蛇口 03”“24 蛇口 02”“24 蛇口 01”“23 蛇口 05”“23 蛇口 04”“23 蛇口 03”“23 蛇口 定。                                                                  追踪评级答复       |   12 附件 1-1      公司股权结构图（功令 2024 年底） 辛勤开头：公司提供 附件 1-2      公司组织架构图（功令 2024 年底） 辛勤开头：公司提供 附件 1-3      公司主要子公司情况（功令 2024 年底）                       注册老本金                         持股比例（%）             子公司称号                    主营业务                                取得表情                        （亿元）                         平直        波折 深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司       1468.17     房地产开荒                --     50.00    投资缔造 深圳市前海鸿昱实业投资有限公司          728.70    老本市集服务                --    100.00     收购 深圳市招商前海实业发展有限公司          255.00 投资磋议、产业园料理、企业料理磋议        --     85.99    投资缔造 深圳市招商前海驰迪实业有限公司          200.00     房地产开荒                --    100.00    投资缔造 招商局地产（北京）有限公司             80.00     房地产开荒            90.00      10.00    投资缔造 深圳市招华海外会展发展有限公司           69.00     房地产开荒            50.00         --    投资缔造 南京玄盛房地产开荒有限公司             68.00     房地产开荒                --    100.00    投资缔造 太仓招盛商务磋议有限公司              46.76     房地产开荒                --    100.00    投资缔造 上海招弘商务磋议有限公司              45.83     商务服务业                --    100.00    投资缔造                                                                         非兼并箝制下 招商局置地（深圳）有限公司             45.01      投资                  --    100.00                                                                          企业合并 上海招普置业有限公司                43.75     房地产开荒                --    100.00    投资缔造 辛勤开头：长入资信凭证公司年报整理                                                           追踪评级答复          |     13 附件 2-1    主要财务数据及目的（公司合并口径）                  项   目                   2022 年             2023 年             2024 年 财务数据 现款类金钱（亿元）                                          864.64             889.53                1004.14 应收账款（亿元）                                            38.85              34.74                  35.10 其他应收款（亿元）                                         1267.49            1182.00                1076.46 存货（亿元）                                            4115.49            4167.02                3691.83 永恒股权投资（亿元）                                         746.44             801.42                 765.04 固定金钱（亿元）                                           108.20             116.18                 114.44 在建工程（亿元）                                             8.10               9.73                   8.24 金钱总数（亿元）                                          8864.71            9085.08                8603.09 实收老本（亿元）                                            77.39              90.61                  90.61 少数股东权益（亿元）                                        1827.29            1769.67                1757.38 整个者权益（亿元）                                         2844.40            2966.90                2867.45 短期债务（亿元）                                           442.81             453.92                 524.06 永恒债务（亿元）                                          1665.54            1761.41                1780.80 沿途债务（亿元）                                          2108.35            2215.32                2304.86 营业总收入（亿元）                                         1830.03            1750.08                1789.48 营业成本（亿元）                                          1477.75            1472.04                1528.12 其他收益（亿元）                                             3.61               2.06                   1.28 利润总数（亿元）                                           158.17             139.89                  90.90 EBITDA（亿元）                                         228.05             207.35                 163.34 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                                1884.26            1976.32                1612.16 计议行为现款流入小计（亿元）                                    2078.81            2104.23                1728.06 计议行为现款流量净额（亿元）                                     221.74             314.31                 319.64 投资行为现款流量净额（亿元）                                    -100.14            -122.41                  31.58 筹资行为现款流量净额（亿元）                                     -58.74            -173.53                -234.05 财务目的 销售债权盘活次数（次）                                         50.75              47.22                  50.60 存货盘活次数（次）                                            0.36               0.36                   0.39 总金钱盘活次数（次）                                           0.21               0.19                   0.20 现款收入比（%）                                           102.96             112.93                  90.09 营业利润率（%）                                            15.00              12.37                  10.73 总老本收益率（%）                                            2.67               2.41                   1.51 净金钱收益率（%）                                            3.20               3.07                   1.46 永恒债务老本化比率（%）                                        36.93              37.25                  38.31 沿途债务老本化比率（%）                                        42.57              42.75                  44.56 金钱欠债率（%）                                            67.91              67.34                  66.67 调遣后金钱欠债率（%）                                         61.63              60.27                  60.07 流动比率（%）                                            154.56             155.85                 158.98 速动比率（%）                                             57.47              58.04                  63.42 计议现款流动欠债比（%）                                         5.23               7.38                   8.27 现款短期债务比（倍）                                           1.95               1.96                   1.92 EBITDA 利息倍数（倍）                                       2.08               2.20                   1.92 沿途债务/EBITDA（倍）                                       9.25              10.68                  14.11 注：1．答复中部分所有数与各相加数平直相加之和在余数上存在各异，系四舍五入变成；除特别施展外，均指东谈主民币；2. 公司其他流动欠债中超短期融资券计入有息债务核算，永恒嘱咐款中有 息部分计入有息债务核算 辛勤开头：长入资信凭证公司年报整理                                                                           追踪评级答复        |        14 附件 2-2    主要财务数据及目的（公司本部口径）                  项   目   2022 年             2023 年             2024 年 财务数据 现款类金钱（亿元）                          259.97             288.58                 298.22 应收账款（亿元）                            25.18              17.85                  16.90 其他应收款（亿元）                         2250.48            2131.26                1829.15 存货（亿元）                               0.00               0.31                   0.38 永恒股权投资（亿元）                         698.06             923.17                1095.57 固定金钱（亿元）                                /                  /                      / 在建工程（亿元）                                /                  /                      / 金钱总数（亿元）                          3270.24            3411.11                3474.88 实收老本（亿元）                            77.39              90.61                  90.61 少数股东权益（亿元）                           0.00               0.00                   0.00 整个者权益（亿元）                          422.73             625.38                 686.40 短期债务（亿元）                           264.81             137.68                 218.32 永恒债务（亿元）                           866.81            1017.49                 985.61 沿途债务（亿元）                          1131.62            1155.17                1203.93 营业总收入（亿元）                           11.32               3.31                  16.85 营业成本（亿元）                             7.21               2.82                   3.46 其他收益（亿元）                             0.32               0.16                   0.07 利润总数（亿元）                             4.60              27.15                 184.56 EBITDA（亿元）                          26.33              32.42                 196.57 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                   2.28              10.26                   3.07 计议行为现款流入小计（亿元）                       6.03              16.77                   9.51 计议行为现款流量净额（亿元）                     -24.19               6.50                 -17.95 投资行为现款流量净额（亿元）                     -52.22            -102.05                  18.97 筹资行为现款流量净额（亿元）                     140.06             118.89                  13.63 财务目的 销售债权盘活次数（次）                          0.45               0.15                   0.97 存货盘活次数（次）                               /              18.13                  10.02 总金钱盘活次数（次）                              /                  /                      / 现款收入比（%）                            20.19             309.61                  18.21 营业利润率（%）                            12.23               4.84                  44.42 总老本收益率（%）                            1.66               1.85                  10.61 净金钱收益率（%）                            0.95               4.43                  27.48 永恒债务老本化比率（%）                        67.22              61.93                  58.95 沿途债务老本化比率（%）                        72.80              64.88                  63.69 金钱欠债率（%）                            87.07              81.67                  80.25 流动比率（%）                            134.75             146.49                 136.41 速动比率（%）                            134.75             146.47                 136.39 计议现款流动欠债比（%）                        -1.28               0.39                  -1.04 现款短期债务比（倍）                           0.98               2.10                   1.37 EBITDA 利息倍数（倍）                       1.21               6.16                  16.37 沿途债务/EBITDA（倍）                      42.98              35.63                   6.12 辛勤开头：长入资信凭证公司年报整理                                                          追踪评级答复         |       15 附件 3   主要财务目的的计较公式          目的称号                                         计较公式 增长目的           金钱总数年复合增长率            净金钱年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%          营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%           利润总数年复合增长率 计议赶走目的              销售债权盘活次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收单子+平均应收款项融资）                 存货盘活次数 营业成本/平均存货净额               总金钱盘活次数 营业总收入/平均金钱总数                  现款收入比 销售商品、提供劳务收到的现款/营业总收入×100% 盈利目的                 总老本收益率 （净利润+用度化利息开销）/（整个者权益+永恒债务+短期债务）×100%                 净金钱收益率 净利润/整个者权益×100%                  营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100% 债务结构目的                  金钱欠债率 欠债总数/金钱所有×100%            沿途债务老本化比率 沿途债务/（永恒债务+短期债务+整个者权益）×100%            永恒债务老本化比率 永恒债务/（永恒债务+整个者权益）×100%                   担保比率 担保余额/整个者权益×100% 永恒偿债智商目的              EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息开销             沿途债务/ EBITDA 沿途债务/ EBITDA 短期偿债智商目的                   流动比率 流动金钱所有/流动欠债所有×100%                   速动比率 （流动金钱所有-存货）/流动欠债所有×100%            计议现款流动欠债比 计议行为现款流量净额/流动欠债所有×100%               现款短期债务比 现款类金钱/短期债务 注：现款类金钱=货币资金+交易性金融金钱+应收单子+应收款项融资中的应收单子   短期债务=短期借款+交易性金融欠债+一年内到期的非流动欠债+嘱咐单子+其他短期债务   永恒债务=永恒借款+嘱咐债券+租出欠债+其他永恒债务   沿途债务=短期债务+永恒债务   EBITDA=利润总数+用度化利息开销+固定金钱折旧+使用权金钱折旧+摊销   利息开销=老本化利息开销+用度化利息开销                                                                   追踪评级答复   |   16 附件 4-1     主体永恒信用品级确立及含义   长入资信主体永恒信用品级分散为三等九级，标记暗示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含） 以下第级外，每一个信用品级可用“+”“-”标记进行微调，暗示略高或略低于本品级。   各信用品级标记代表了评级对象背约概率的上下和相对排序，信用品级由高到低响应了评级对象背约概率慢慢增高，但不放手高信用 品级评级对象背约的可能。具体品级确立和含义如下表。     信用品级                                含义      AAA      偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，背约概率极低      AA       偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响不大，背约概率很低      A        偿还债务智商较强，较易受不利经济环境的影响，背约概率较低      BBB      偿还债务智商一般，受不利经济环境影响较大，背约概率一般      BB       偿还债务智商较弱，受不利经济环境影响很大，背约概率较高       B       偿还债务的智商较地面依赖于雅致的经济环境，背约概率很高      CCC      偿还债务的智商特别依赖于雅致的经济环境，背约概率极高      CC       在停业或重组时可获取保护较小，基本不成保证偿还债务       C       不成偿还债务 附件 4-2     中永恒债券信用品级确立及含义   长入资信中永恒债券信用品级确立及含义同主体永恒信用品级。 附件 4-3     评级估计确立及含义   评级估计是对信用品级异日一年傍边变化标的和可能性的评价。评级估计常常间为正面、负面、踏实、发展中等四种。     评级估计                                含义      正面       存在较多有益成分，异日信用品级调升的可能性较大      踏实       信用现象踏实，异日保持信用品级的可能性较大      负面       存在较多不利成分，异日信用品级调降的可能性较大     发展中       特殊事项的影响成分尚不成明确评估，异日信用品级可能调升、调降或保管                                                        追踪评级答复     |   17