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证券时报记者 赵梦桥

2月19日，继开盘首日涨停后，国泰君安济南动力供热REIT再度涨7.69%。盘后国泰君安公告，为了保护基金份额握有东说念主的利益，将自2月20日上海证券交往所开市起停牌1小时，并于当日上昼10∶30起复牌。

该基金的火爆是近期REITs举座行情的缩影，“首日涨停”、“认购创记载”和“高溢价”等再度成为高频词。有基金司理分析，现时部分REITs神态估值或已偏离基本面，投资者宜概括估值性价比和基本面趋势判断，属意高估值但基本面韧性不及项盘算回撤风险。

1 REITs行情连续火爆

近两三个月以来，此前冬眠良久的REITs基金终于“意气昂扬”，始于昨年12月份的行情演绎于今，中证REITs指数举座涨幅如故迫临14%，仅年内涨幅就跳动了8%。

具体来看，阐扬最佳的嘉什物好意思奢华REIT本年以来涨幅跳动30%，华泰南京建邺REIT飞腾超26%，中原大悦城营业REIT、中金印力奢华基础要领REIT分散涨超24%和23%，现时已上市的61只居品中，仅有1只年内微跌。

二级阛阓的走强还带动了刊行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布对于旗下汇添富九有通医药REIT的认购肯求阐发比例后果公告，其中公众投资者灵验认购肯求实际阐发比例为0.084%，灵验认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南动力供热REIT后，再度创出历史新高。

资金面是近期行情的进击推动身分。中信建投国度电投新动力REIT基金司理徐程龙解读近期行情时示意，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能赢得更高和更细目收益的投资聘请。咫尺国度已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同期鼓吹公募REITs纳入沪港通，这些边幅将为公募REITs阛阓带来更多的增量资金。

华南某公募基金投研东说念主士也示意，近来公募REITs的大涨主若是打新效应、高分成和稀缺属性以及阛阓厚谊和计谋环境等多种身分共同作用的后果。

领先在底层钞票类型稀缺和特准策动的情况下，REITs在发售时和上市后的二级阛阓交往阐扬出较为狠恶的打新效应。其次，在利率下行阶段，公募REITs的利率敏锐属性与高派息率上风进一步清醒。此外，计谋营救和增量计谋的握续出台也为公募REITs阛阓带来了更多的发展机遇。握续强势背后不仅反应了阛阓对公募REITs建立价值的认同，更突显了在现时经济环境下，兼具股债属性的REITs钞票正成为投资者多元化建立的进击聘请。

2 成高溢价聚拢区

在行情“苦尽甘来”之际，且底层钞票策动并未有紧要冲破的布景下，REITs基金的溢价现象突显。

限度2月19日，溢价率最高的基金为嘉什物好意思奢华REIT，升水率高达59%，中原北京保险房REIT、国泰君安济南动力供热REIT以及嘉实中国电建清洁动力REIT等3只居品升水率也跳动50%，中金厦门安堵REIT等其余5只居品升水率则跳动了四成。

中金公司曾在近期发布的研报中领导，现时部分REITs神态估值或已偏离基本面，阛阓轮动加快，交往建立难度加多。此阶段，投资者宜概括估值性价比和基本面趋势判断，属意高估值但基本面韧性不及项盘算回撤风险。

“基金二级阛阓交往价钱大涨，会导致买入老本飞腾，并影响投资者实际的净现款流分派率。”华宝基金领导，由于公募REITs的出奇性，二级阛阓价钱飞腾过高，分成收益将会被稀释，参与二级阛阓炒作需严慎。

值得扫视的是，在举座溢价的布景下也有个别居品面对折价，包括中原中邦交建高速REIT在内的4只高速公路类REITs和建信中关村产业园等2只产业园类REITs依旧处于“打折”价钱。

3 推断更多“首单”将问世

2024年，REITs刊行端按下了加快键，多个“首只”居品也接连推出，包括了首批奢华REITs、首只水利REIT刊行上市和首只农贸阛阓REIT、首只热能REIT呈报获批。此外，复星外洋旗下港股上市公司复星旅游文化文告开动特有化退市，并权谋将其中枢钞票三亚亚特兰蒂斯在上交所沉寂上市，借助REIT样式进行钞票证券化。

广发成都高投产业园REIT拟任基金司理杜金鑫示意：“以文化旅游为例，之前只消5A级景区才能刊行REITs，现在如故拓展到4A级景区，推断可刊行公募REITs的景区神态阛阓容量会有较大普及。近期也有供热、跨海大桥、农贸阛阓等神态连续出现，未来可能有更多新的钞票类型上市。”他以为，从钞票散播来看，未来将呈现百花皆放的态势，跟着阛阓不断扩容，公募REITs的底层钞票范围或进一步拓展。

中金基金以为，2025年跟随计谋的进一步完善和阛阓逐步老练，REITs阛阓限度有望连续扩大。常态化刊行机制下，推断将有更多界限的“首单”神态纳入公募REITs刊行范围。

在各种钞票中，该作何聘请？瞻望后市，中信建投明阳智能新动力REIT基金司理白若冰愈加看好动力类与奢华类REITs。他以为，在现在期间，众人动力转型的趋势势不成挡，动力界限REITs大要为投资者提供参与新动力项盘算投资契机，共享新动力产业发展的红利。同期，动力类钞票在一定经过上具有抗周期属性，大要在经济波动中保握相对融会的运营和收益，这有助于裁减投资者的风险。

此外，奢华类REITs相同具有一定的抗周期属性。白若冰以为，天然举座奢华阛阓可能受到一定的影响，但一些具有品牌上风、运营处置智力强的奢华基础要领神态大要通过优化品牌组合、普及就业质料等边幅勾引奢华者，保握相对融会的策动功绩。同期，跟着奢华者的奢华不雅念篡改，奢华者对于购物、餐饮、文娱等奢华局面的品性和体验条件越来越高开yun体育网，这将为奢华类基础要领的运营和发展提供机遇，进而带动奢华基础要领REITs的功绩增长。